대전 전세보증금반환소송은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인을 상대로 보증금을 지급하라고 청구하는 민사소송입니다. 판결을 받으면 임대인의 재산에 강제집행을 할 수 있게 됩니다.
이 안내는 만기가 다가오는데 임대인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"고 하는 경우, 이미 만기가 지났는데 연락이 닿지 않는 경우를 위한 것입니다. 법률사무소 태평FM에서는 변호사 최우석이 직접 맡습니다.
1전세보증금반환소송이 필요한 경우
- 만기가 지났는데 임대인이 반환 날짜를 계속 미룰 때
- 임대인이 연락을 받지 않거나 돌려줄 돈이 없다고 할 때
- 임대인이 사망했거나 집이 다른 사람에게 넘어가 누구에게 청구할지 모를 때
- 원상회복 비용 등을 이유로 보증금 일부를 주지 않을 때
보증금 반환 보증에 가입했다면 보증기관에 청구하는 절차를 먼저 확인합니다. 보증기관이 요구하는 서류와 기한은 약관에 따릅니다.
2전세보증금반환소송 절차와 기한
관련 조문 주택임대차보호법·민사소송법
- 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절을 알리지 않았고, 임차인도 기간이 끝나기 2개월 전까지 끝내겠다고 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).
- 이렇게 자동으로 이어진 계약은 임차인이 언제든지 해지를 알릴 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).
- 임차 주택을 넘겨받은 사람은 임대인의 지위를 이어받습니다(제3조 제4항).
- 임차인이 보증금 반환 판결로 임차 주택의 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비우지 않아도 됩니다(제3조의2 제1항).
- 지급명령을 받은 상대방은 2주 안에 이의를 신청할 수 있고, 이의가 있으면 소송으로 넘어갑니다(민사소송법 제470조, 제472조).
- 이의 없이 확정된 지급명령은 확정판결과 같은 효력이 있습니다(민사소송법 제474조).
- 종료 통지 만기 2개월 전까지 계약을 끝내겠다고 알립니다. 통지는 임대인에게 도달해야 합니다. 문자나 카카오톡은 읽은 화면까지 남기고, 내용증명을 함께 보냅니다.
- 내용증명 계약 종료일, 보증금 액수, 입금 계좌, 반환 기한을 적습니다. 그 자체로 강제하는 힘은 없지만 통지한 사실과 날짜를 증명합니다.
- 이사 여부 결정 만기 뒤 이사해야 하면 임차권등기를 먼저 마칩니다.
- 재산 묶어 두기 임대인이 재산을 처분할 우려가 있으면 부동산가압류를 검토합니다.
- 지급명령 또는 소송 상황에 맞는 절차를 골라 신청합니다.
- 판결 뒤 집행 판결이 나도 지급하지 않으면 경매나 압류로 넘어갑니다.
3준비 서류와 증거
- 임대차계약서와, 갱신했다면 갱신 계약서나 주고받은 문자
- 보증금 이체 내역 또는 영수증
- 종료 통지 자료: 문자·카카오톡 화면, 통화 녹음, 내용증명과 배달증명
- 주민등록초본(전입일), 확정일자가 찍힌 계약서
- 부동산 등기사항증명서
- 집을 비웠다면 그 날짜와 열쇠나 비밀번호를 넘긴 사실을 보여 주는 자료
- 임대인이 수리비 등을 주장하면 입주할 때와 나올 때의 집 상태 사진
4대전 전세보증금반환소송, 이사한 뒤에도 진행하는 방법
대전에서는 전세보증금반환소송을 시작할 때 임대인이 다른 지역에 사는 경우가 자주 문제 됩니다. 임대인이 다른 지역에 살아도 임차인이 대전에 살면 대전의 법원에서 진행할 수 있는지 먼저 살펴봅니다.
이미 대전을 떠나 이사하신 분은 상담 신청으로 먼저 상황을 알려 주시고, 계약서와 이체 내역을 가지고 한 번 방문하시면 됩니다. 기일 출석은 변호사가 맡고, 본인이 나오셔야 하는 날은 미리 알려 드립니다. 사무소는 대전지방법원 정문 앞, 투썸플레이스 건물 4층입니다.
5지급명령과 소송의 선택, 판결 뒤 경매
| 구분 | 지급명령 | 소송 |
|---|---|---|
| 진행 방식 | 법원이 서류만 보고 명령합니다 | 변론기일을 열어 양쪽 주장을 듣습니다 |
| 상대방이 다투면 | 2주 안에 이의하면 소송으로 넘어갑니다 | 그대로 심리합니다 |
| 주소를 모를 때 | 공시송달이 되지 않아 쓰기 어렵습니다 | 공시송달로 진행할 수 있습니다 |
| 맞는 경우 | 금액에 다툼이 없고 주소가 분명할 때 | 공제 금액을 다투거나 연락이 끊겼을 때 |
임대인이 다툴 것이 뻔하면 지급명령은 시간만 더 쓰게 될 수 있어 처음부터 소송을 냅니다.
판결이나 확정된 지급명령을 받은 뒤에는 다음 방법으로 회수합니다.
- 임차 주택 강제경매 그 집을 경매에 넘겨 매각 대금에서 배당받습니다. 전입일·확정일자가 다른 담보권보다 앞서는지에 따라 받을 수 있는 금액이 달라지므로, 신청 전에 등기사항증명서로 순위를 따져 봅니다.
- 다른 재산 압류 임대인의 예금, 다른 부동산, 받을 돈을 압류합니다.
- 재산명시 재산을 알 수 없으면 법원이 임대인에게 재산 목록을 내게 하는 절차를 신청합니다.
경매에서 앞선 순위의 대출이 많으면 보증금을 다 받지 못할 수 있습니다. 소송을 시작하기 전에 그 집의 시세와 앞선 권리를 먼저 계산해야 합니다.
6전세보증금반환소송에서 변호사가 하는 일과 비용
- 계약이 언제, 어떤 통지로 끝났는지 확인하고 부족하면 통지를 다시 합니다.
- 내용증명을 작성하고 임차권등기명령과 가압류를 신청합니다.
- 지급명령과 소송 중 맞는 절차를 골라 서면을 작성하고 기일에 출석합니다.
- 임대인이 주장하는 공제 금액에 반박합니다.
- 판결 뒤 경매와 압류 등 집행 절차를 이어서 진행합니다.
비용은 보증금 액수, 임대인이 다투는 정도, 가압류와 집행까지 맡는지에 따라 달라집니다. 금액은 상담에서 범위를 확인한 뒤 안내합니다. 법원에 내는 인지대와 송달료, 경매 예납금은 이와 별도입니다. 대전에서 전세보증금반환소송을 준비하신다면 상담에 계약서와 통지 자료를 가지고 오십시오.
7자주 묻는 질문
계약 만기 전에 미리 소송을 낼 수 있나요?
보증금은 임대차가 끝나야 돌려 달라고 할 수 있습니다. 그래서 만기 전에는 계약을 끝내겠다는 통지를 제때 해 두는 일이 먼저입니다. 통지를 놓쳐 계약이 자동으로 이어졌다면 해지 통지를 하고 효력이 생기는 날을 기다려야 합니다.
그 집에 계속 살면서 소송을 해도 되나요?
됩니다. 다만 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 서로 맞바꾸는 관계라, 판결에 집을 넘겨받는 것과 동시에 지급하라는 조건이 붙을 수 있습니다. 보증금에 대한 지연이자도 집을 비워 주었거나 비워 줄 준비를 갖춰 알린 뒤부터 문제 됩니다.
판결을 받았는데도 임대인이 돈이 없다고 하면 어떻게 하나요?
판결문으로 임차 주택에 강제경매를 신청하거나 임대인의 예금 등 다른 재산을 압류할 수 있습니다. 임차인은 집을 비우지 않고도 그 집의 경매를 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 재산을 모르면 법원에 재산명시를 신청하는 방법이 있습니다.
계약 중에 집주인이 바뀌었으면 누구를 상대로 소송하나요?
대항력을 갖춘 임차인이라면 집을 산 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받습니다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 이때는 새 소유자를 상대로 청구하는 것이 원칙입니다. 등기사항증명서로 현재 소유자와 소유권이 넘어간 날짜를 먼저 확인합니다.