대전 임차권등기는 임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못한 임차인이 법원의 임차권등기명령을 받아 등기부에 임차권을 올리는 절차입니다. 등기가 끝나면 이사를 하고 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘입니다. 우선변제권은 집이 경매로 팔릴 때 뒤 순위 권리자보다 먼저 보증금을 받는 권리입니다. 둘 다 그 집에 살면서 주민등록을 두고 있어야 지켜지므로, 이사해야 하는 임차인에게 이 등기가 필요합니다. 법률사무소 태평FM에서는 변호사 최우석이 직접 맡습니다.
1임차권등기가 필요한 경우
- 새집 잔금일이나 입주일이 정해져 있어 이사를 미룰 수 없을 때
- 직장·학교 때문에 주민등록을 다른 곳으로 옮겨야 할 때
- 가족 중 일부만 남겨 두기 어려워 집을 완전히 비워야 할 때
- 보증금 반환 보증의 청구 요건으로 임차권등기가 필요할 때. 요건은 보증기관 약관으로 확인합니다.
보증금 전부가 아니라 일부만 받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 상가 임차인도 상가건물 임대차보호법에 같은 제도가 있습니다. 계속 살면서 소송만 할 생각이라면 이 등기가 꼭 필요하지는 않습니다.
2임차권등기명령 절차와 기한
관련 조문 주택임대차보호법 제3조의3, 상가건물 임대차보호법 제6조
- 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차 주택이 있는 곳의 지방법원, 지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제1항).
- 임차권등기가 끝나면 대항력과 우선변제권을 얻습니다. 이미 가지고 있던 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 뒤에 이사를 해도 잃지 않습니다(제5항).
- 임차권등기가 된 주택에 그 뒤에 들어온 임차인은 소액 보증금의 우선변제를 받지 못합니다(제6항).
- 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).
- 계약이 끝났는지 확인합니다. 만기에 맞춰 종료를 알렸는지, 자동으로 이어진 계약이라면 해지 통지의 효력이 생겼는지 봅니다. 계약이 끝나기 전에는 신청할 수 없습니다.
- 신청서를 냅니다. 임차 주택이 있는 곳의 법원에 서류와 함께 냅니다. 전자소송으로도 신청할 수 있습니다.
- 법원이 심사합니다. 서류가 부족하면 보정명령이 나옵니다. 기간 안에 보완해야 합니다.
- 결정이 나면 법원이 등기소에 등기를 맡깁니다. 임차인이 등기소에 따로 갈 필요는 없습니다.
- 등기사항증명서로 확인합니다. 임차권등기가 적힌 것을 본 뒤에 이사하고 전입신고를 옮깁니다.
신청부터 등기까지 걸리는 기간은 법원 사정과 보정 여부에 따라 달라집니다. 이사 날짜가 정해졌다면 계약이 끝나는 대로 바로 신청할 수 있게 서류를 미리 갖춰 둡니다.
3준비 서류와 증거
- 임대차계약서 사본(확정일자가 찍힌 것)
- 주민등록초본: 전입일이 나오는 것
- 부동산 등기사항증명서
- 계약이 끝났음을 보여 주는 자료: 종료를 알린 문자·카카오톡, 내용증명과 배달증명, 임대인의 답장
- 보증금 이체 내역
- 건물의 일부만 빌린 경우(다가구주택의 한 호실 등) 그 부분을 표시한 도면
계약서의 주소와 등기부의 주소, 호수가 다르면 보정명령이 나오기 쉽습니다. 건축물대장과도 맞추어 봅니다.
4대전 임차권등기 신청하는 법원
대전에서는 임차권등기명령을 임차 주택이 있는 곳의 법원에 신청합니다. 집이 대전에 있으면 대전지방법원입니다. 임차인이나 임대인의 주소는 기준이 아니어서, 이미 다른 도시에서 일하고 있어도 집이 대전이면 대전에서 신청합니다.
주택이 충남의 다른 시·군에 있다면 그 지역을 맡는 지원이나 시·군법원에 신청하게 되므로 계약서의 주소부터 확인합니다.
5임차권등기에서 자주 하는 실수
- 결정문만 받고 이사하는 일 효력은 등기가 끝나야 생깁니다. 등기부를 직접 확인합니다.
- 계약이 끝나기 전에 신청하는 일 만기 전이거나 해지 효력이 생기기 전이면 받아들여지지 않습니다.
- 등기만 하고 기다리는 일 임차권등기로는 경매를 신청할 수 없습니다. 또 임차권등기만으로는 보증금 채권의 소멸시효가 멈추지 않는다는 것이 대법원의 입장입니다. 이사한 뒤 오래 두지 말고 전세보증금반환소송을 이어서 진행합니다.
- 보증금을 받기 전에 등기를 지워 주는 일 등기를 지우는 순간 지켜 둔 순위를 잃을 수 있습니다.
- 집을 비우지 않고 지연이자만 기대하는 일 지연이자는 집을 임대인에게 넘겨주었거나 넘겨줄 준비를 갖춰 알린 뒤부터 문제 됩니다. 이사하면서 열쇠나 비밀번호를 넘긴 사실을 남겨 둡니다.
임차권등기가 있는 집은 다음 세입자를 구하기 어려워집니다. 이 점 때문에 임대인이 반환을 서두르기도 하지만, 그렇다고 반환이 확실해지는 것은 아닙니다. 임대인의 재산 상태를 함께 확인해야 합니다.
6변호사가 하는 일과 비용
- 계약이 끝난 날짜와 통지 자료를 확인해 신청할 수 있는 시점을 정합니다.
- 등기부와 계약서, 건축물대장을 대조해 신청서와 도면을 작성합니다.
- 법원의 보정명령에 답하고, 등기가 끝났는지 확인해 이사 가능 시점을 알려 드립니다.
- 이어서 보증금반환 소송, 부동산가압류, 판결 뒤 집행 절차를 진행합니다.
비용은 임차권등기명령만 맡는지, 보증금반환 소송과 집행까지 함께 맡는지에 따라 달라집니다. 금액은 상담에서 범위를 확인한 뒤 안내합니다. 법원에 내는 인지대, 송달료, 등기 관련 비용은 이와 별도입니다. 대전에서 임차권등기를 준비하신다면 상담에서 계약서와 이사 예정일을 알려 주십시오.
7자주 묻는 질문
임차권등기가 되기 전에 이사하면 어떻게 되나요?
등기가 끝나기 전에 짐을 빼거나 전입신고를 옮기면 그때 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 법원의 결정이 났다는 것만으로는 부족합니다. 등기사항증명서를 떼어 임차권등기가 실제로 적힌 것을 확인한 뒤 이사하십시오.
임차권등기를 하려면 집주인 동의가 필요한가요?
필요 없습니다. 임차권등기명령은 임차인이 혼자 법원에 신청하는 절차입니다. 임대인에게 결정문이 전달되기 전에도 등기를 할 수 있도록 법이 바뀌어, 임대인이 우편물을 받지 않아도 진행할 수 있습니다.
임차권등기를 하면 보증금을 바로 돌려받나요?
아닙니다. 임차권등기는 권리를 지키는 장치일 뿐, 그 등기만으로 집을 경매에 넘길 수는 없습니다. 임대인이 계속 돌려주지 않으면 보증금반환 소송이나 지급명령으로 판결을 받아 강제집행을 해야 합니다.
임대인이 등기를 먼저 지워 주면 보증금을 주겠다고 합니다.
보증금을 먼저 받는 것이 순서입니다. 임대인의 보증금 반환이 임차권등기를 지우는 일보다 앞선다는 것이 대법원의 입장입니다. 보증금과 지연이자까지 다 받은 뒤에 임차인이 법원에 등기를 지워 달라고 신청하면 됩니다.