부동산 분쟁은 집·상가·토지를 사고팔거나 빌리는 과정, 그리고 그 권리를 등기부에 올리고 지우는 과정에서 생기는 다툼입니다. 이 글은 보증금을 돌려받지 못한 임차인, 세입자가 나가지 않아 어려운 임대인, 건물 하자나 등기 문제로 고민하는 분을 위한 안내입니다.
법률사무소 태평FM은 대전지방법원 정문 앞(투썸플레이스 건물 4층)에 있습니다. 변호사 최우석이 상담부터 사건 종료까지 직접 맡습니다.
1맡는 사건
- 임대차 분쟁 보증금 반환, 계약갱신 문제, 차임 연체, 원상회복 범위를 다툽니다.
- 매매 분쟁 계약금 해제, 잔금 지연, 매매 목적물의 하자를 다룹니다.
- 명도·건물인도 계약이 끝났거나 해지된 뒤에도 나가지 않는 점유자에게 건물을 돌려받습니다. 명도는 점유를 넘겨받는다는 뜻입니다.
- 집합건물 하자 아파트·오피스텔·상가처럼 나뉘어 소유하는 건물의 하자 보수와 손해배상을 다룹니다.
- 등기 말소·이전 청구 잘못 올라간 등기를 지우거나, 대금을 냈는데 넘어오지 않는 소유권을 이전받도록 청구합니다.
- 경매·공매 대응 임차인, 채권자, 소유자, 매수인 각자의 입장에서 대응합니다.
2절차와 기한
보증금을 돌려받지 못한 임차인은 계약서와 이체 내역, 계약 종료를 알린 자료부터 챙깁니다. 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 받고, 등기가 끝난 것을 확인한 뒤 옮겨야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청 시점과 서류는 대전 임차권등기 신청 안내에 있습니다.
그래도 돌려주지 않으면 지급명령이나 소송을 내고, 그 뒤에도 돌려주지 않으면 강제집행으로 회수합니다. 종료 통지부터 판결 뒤 경매까지의 순서는 대전 전세보증금반환소송 안내에서 단계별로 설명합니다.
관련 조문 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(확정일자와 우선변제), 제3조의3(임차권등기명령), 제6조의3(계약갱신요구). 상가건물 임대차보호법 제10조(갱신요구 가능 기간), 제10조의4(권리금 회수 기회), 제10조의8(차임 3기 연체와 해지). 민법 제565조(계약금 해제), 제582조(하자 안 날부터 6개월), 제640조(건물 차임 2기 연체와 해지). 민사집행법 제136조(인도명령).
임대인이라면 차임이 밀렸을 때 계약 해지를 검토합니다. 건물 임대차는 차임이 2기분에 이르면 해지할 수 있고, 상가는 3기분입니다. 해지한 뒤에도 나가지 않으면 건물인도 소송과 강제집행이 이어집니다. 소송 전에 해 둘 점유이전금지가처분과 판결 뒤 집행 순서는 대전 명도소송 안내에서 설명합니다.
강제집행은 판결 등 집행권원을 갖춘 뒤 집행관이 합니다. 열쇠를 바꾸거나 짐을 내놓는 방식으로 직접 해결하려 하면 형사 문제로 번질 수 있습니다.
3변호사가 하는 일
- 계약서, 등기사항증명서, 건축물대장을 함께 보고 권리관계를 정리합니다.
- 내용증명을 작성하고, 임차권등기명령·가압류·점유이전금지가처분·처분금지가처분을 신청합니다.
- 소송이나 지급명령으로 판결을 받고, 판결 뒤 집행 절차까지 이어서 진행합니다.
- 소송 중에도 합의 가능성을 살펴 조정이나 합의서 작성을 돕습니다.
- 등기 청구에서는 판결 확정 뒤 등기소에 신청하는 데 필요한 서류와 절차를 안내합니다.
4대전 부동산 사건은 어느 법원에 내나
대전에서는 부동산 사건은 당사자가 사는 곳보다 부동산이 있는 곳이 기준이 되는 일이 많습니다. 부동산에 관한 소송은 부동산이 있는 곳의 법원에 낼 수 있고(민사소송법 제20조), 임차권등기명령도 임차 주택이 있는 곳의 법원에 신청합니다. 그래서 집이나 상가가 대전에 있다면 상대방이 다른 지역에 살더라도 대전지방법원에서 진행할 수 있는지부터 확인합니다. 법률사무소 태평FM은 그 법원 정문 앞에 있어, 계약서와 등기사항증명서를 가지고 오시면 권리관계를 함께 본 뒤 신청 준비로 넘어갑니다.
5집합건물 하자와 등기 말소·이전 청구
집합건물 하자. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 분양자의 담보책임을 정하고 있습니다. 책임을 물을 수 있는 기간은 하자의 종류에 따라 달라, 사용승인 시점과 하자 발견 시점을 함께 확인해야 합니다. 공용부분 하자는 구분소유자 전체의 문제라서 청구 주체와 관리단 결의 여부를 먼저 정리합니다. 사진, 보수 견적서, 하자 발견 경위 기록이 쌓일수록 소송에서 입증하기 쉽습니다. 소송에서는 법원이 정한 감정인이 하자를 감정하는 경우가 많습니다.
등기 말소·이전. 말소등기 청구는 무효나 취소 사유가 있는 등기를 지우는 소송입니다. 이전등기 청구는 대금을 지급했는데 매도인이 등기를 넘겨 주지 않을 때 냅니다. 판결이 확정되면 이긴 쪽이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다(부동산등기법 제23조 제4항). 소송 중 제3자에게 넘어가는 것을 막으려면 처분금지가처분 등기를 먼저 해 둡니다. 명의신탁 약정은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서 무효로 정하고 있으나, 유형별로 효과가 달라 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
경매·공매. 입장에 따라 먼저 볼 것이 다릅니다.
| 입장 | 먼저 확인할 것 | 흔한 대응 |
|---|---|---|
| 임차인 | 전입일·확정일자와 근저당 설정일의 선후, 배당요구 기한 | 배당요구, 낙찰자와 임대차 승계 협의 |
| 채권자 | 집행권원이나 담보권 유무, 배당 순위 | 경매 신청, 배당 참여 |
| 소유자·채무자 | 경매개시결정 서류, 매각 일정 | 변제·협의, 절차상 문제 이의 |
| 매수인 | 인수되는 권리, 점유자 현황 | 대금 납부 뒤 6개월 안에 인도명령 신청 |
세금 체납으로 진행되는 공매는 국세징수법에 따르며, 온비드(한국자산관리공사 운영)에서 입찰이 이뤄집니다. 공매도 임차인과 권리자의 확인 사항은 경매와 비슷합니다.
6비용과 준비물
비용은 사건의 범위와 상대방, 진행 단계에 따라 달라지므로 상담에서 안내합니다. 이와 별도로 법원에 내는 인지대와 송달료, 감정이 필요하면 감정 비용이 듭니다.
상담 때 아래 자료를 가져오시면 정확한 검토가 가능합니다. 없는 자료는 상담 때 함께 확인합니다.
- 임대차계약서 또는 매매계약서(사진도 가능)
- 보증금·계약금·잔금 이체 내역
- 주민등록등본 등 전입일 확인 자료, 확정일자 받은 날짜 자료
- 등기사항증명서(인터넷등기소에서 발급할 수 있습니다), 건축물대장
- 상대방과 주고받은 문자, 카카오톡, 통화 녹음
- 받았거나 보낸 내용증명, 법원에서 온 서류와 경매 사건번호
- 하자 사진과 보수 견적서(집합건물 하자의 경우)
대전부동산변호사 사건별 안내
7자주 묻는 질문
이사해야 하는데 보증금을 돌려받지 못했습니다. 어떻게 하나요?
임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 법원이 결정을 내려 등기가 끝나면 이사를 해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청은 임차 주택이 있는 곳을 관할하는 법원에 합니다. 이후 보증금반환 소송과 가압류를 함께 검토합니다.
세입자가 계약이 끝났는데도 나가지 않습니다. 직접 짐을 빼도 되나요?
임의로 문을 열거나 짐을 치우면 오히려 법적 책임을 질 수 있어 피해야 합니다. 건물인도(명도) 소송으로 판결을 받고, 집행관이 하는 강제집행으로 인도받는 것이 정해진 절차입니다. 점유자가 바뀔 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다.
매매 계약금을 포기하고 계약을 취소할 수 있나요?
계약금이 오갔다면 당사자 어느 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 낸 쪽은 포기하고, 받은 쪽은 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 다만 이미 중도금을 지급하는 등 이행에 착수했다면 이 방법을 쓸 수 없습니다. 계약서의 특약도 함께 확인해야 합니다.
살고 있는 집이 경매에 넘어갔습니다. 임차인은 무엇부터 하나요?
법원이 보낸 서류와 경매 사건번호를 확인하고, 내 전입일·확정일자가 근저당 설정일보다 앞서는지 살펴봅니다. 보증금을 배당으로 받으려면 정해진 기한 안에 배당요구를 해야 하는지도 확인해야 합니다. 서류를 가지고 상담하시면 입장에 맞는 대응을 정리해 드립니다.