대전 명도소송은 대전에 있는 집이나 상가를 점유할 권리가 없어진 사람에게 건물을 비워 넘겨 달라고 청구하는 소송입니다. 법원에서 쓰는 정식 이름은 건물인도 청구입니다. 판결이 나면 집행관을 통해 점유를 넘겨받을 수 있습니다.
이 안내는 계약이 끝났거나 차임이 밀렸는데도 임차인이 나가지 않아 곤란한 임대인을 위한 것입니다. 소장을 받은 임차인이 살펴볼 내용도 5장에 적었습니다. 법률사무소 태평FM에서는 변호사 최우석이 직접 맡습니다.
1명도소송이 필요한 경우
- 기간이 끝났을 때 임대차 기간이 끝났고 갱신되지 않았는데 임차인이 나가지 않는 경우입니다.
- 차임이 밀려 해지했을 때 밀린 차임이 법이 정한 액수에 이르러 임대인이 계약을 해지한 경우입니다.
- 허락 없이 다른 사람에게 넘겼을 때 임대인 동의 없이 임차권을 넘기거나 다시 세를 준 경우입니다.
- 처음부터 권리가 없는 점유일 때 계약 없이 건물을 쓰고 있는 사람, 임차인이 떠난 뒤 남아 있는 사람이 있는 경우입니다.
경매로 부동산을 산 사람은 대금을 낸 뒤 6개월 안이면 소송보다 간단한 인도명령을 신청할 수 있습니다. 그 기간이 지났거나 인도명령 대상이 아닌 점유자라면 명도소송을 냅니다.
2명도소송 절차와 기한
관련 조문 민법·주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법·민사집행법
- 건물 임대차에서 밀린 차임이 2기분에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(민법 제640조). 상가건물은 3기분입니다(상가건물 임대차보호법 제10조의8).
- 주택 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절한다고 알리지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조).
- 주택 임차인은 한 번 계약 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법이 정한 사유가 있어야 거절할 수 있습니다(제6조의3).
- 상가 임차인은 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조).
- 다툼이 있는 물건의 현재 상태가 바뀌면 권리를 실행하기 어려울 때 가처분을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제300조).
- 부동산 인도 집행은 집행관이 점유를 빼앗아 채권자에게 넘기는 방법으로 합니다(제258조).
- 종료 사유 확인 기간 만료인지 해지인지 정하고, 갱신 거절이나 해지 통지가 제때 도달했는지 확인합니다.
- 통지 통지가 없었거나 불분명하면 내용증명으로 다시 보냅니다.
- 점유이전금지가처분 소송 전에 신청합니다. 결정이 나면 집행관이 현장에 가서 가처분 사실을 알리는 문서를 붙입니다.
- 소장 제출 건물 인도와 함께 밀린 차임, 계약이 끝난 뒤 건물을 넘겨줄 때까지의 차임에 해당하는 돈을 청구합니다.
- 변론과 판결 임차인이 다투지 않으면 빨리 끝나고, 갱신이나 보증금 정산을 다투면 길어집니다. 조정으로 이사 날짜를 정해 끝내기도 합니다.
- 강제집행 판결 뒤에도 나가지 않으면 집행문을 받아 집행관에게 신청합니다.
3준비 서류와 증거
- 임대차계약서, 갱신 계약서, 특약 내용
- 건물 등기사항증명서, 건축물대장(인도받을 부분을 특정하는 데 씁니다)
- 일부만 빌려준 경우 그 부분을 표시한 도면
- 차임이 들어온 통장 내역과 밀린 달을 정리한 표
- 갱신 거절·해지 통지 자료: 내용증명과 배달증명, 문자, 통화 녹음
- 보증금을 받은 내역, 관리비 미납 내역
- 실제로 누가 건물을 쓰고 있는지 보여 주는 자료: 사업자등록, 간판 사진, 전입세대 확인
4대전 명도소송을 내는 법원과 집행
대전에서는 명도소송을 건물이 있는 곳의 법원에 낼 수 있어, 임차인이 연락을 끊고 다른 지역으로 주소를 옮겼더라도 대전의 건물이라면 대전에서 진행할 수 있는지 먼저 봅니다. 가처분 집행과 판결 뒤 인도 집행도 건물이 있는 곳의 집행관이 맡으므로, 소송과 집행을 한 곳에서 이어 갈 수 있습니다.
임대인이 대전 밖에 사는 경우가 적지 않습니다. 계약서와 입금 내역을 먼저 보내 주시면 통지가 유효한지부터 확인하고, 방문은 한 번으로 줄입니다. 집행 날에는 현장에 나와야 하는 사람과 준비물을 미리 알려 드립니다.
5임차인이 내세우는 주장과 판결 뒤 강제집행
명도소송에서 임차인은 주로 다음을 주장합니다. 임대인은 소송 전에 하나씩 점검해야 하고, 소장을 받은 임차인은 자신에게 해당하는 것이 있는지 살펴봅니다.
| 임차인의 주장 | 내용 | 임대인이 확인할 것 |
|---|---|---|
| 계약이 갱신되었다 | 갱신 거절 통지가 없었거나 늦었다, 갱신을 요구했다 | 통지한 날짜와 도달 자료, 거절 사유 |
| 해지가 효력이 없다 | 밀린 차임이 해지할 수 있는 액수에 이르지 않았다 | 해지 통지 당시의 연체액 계산 |
| 보증금을 먼저 달라 | 보증금을 받을 때까지 넘겨줄 수 없다 | 밀린 차임과 관리비를 뺀 정산 금액 |
| 들인 비용을 달라 | 수리비나 건물 가치를 높인 비용을 돌려 달라 | 계약서의 원상회복 특약, 공사 동의 여부 |
판결이 확정되거나 가집행을 할 수 있게 되면 집행관에게 인도 집행을 신청합니다. 집행관은 보통 먼저 현장에 가서 스스로 나갈 기한을 알리고, 그래도 나가지 않으면 날짜를 정해 짐을 들어내고 점유를 넘겨줍니다. 들어낸 짐은 임차인이 가져가지 않으면 보관해야 하고, 집행 비용과 보관 비용은 임대인이 먼저 냅니다. 이 비용은 나중에 임차인에게 청구할 수 있습니다.
임차인이 판결 전에 이사 날짜를 약속하면 조정이나 화해로 끝내는 것이 빠를 수 있습니다. 법원에서 작성한 조정조서나 화해조서는 판결처럼 집행할 수 있어, 약속을 어기면 다시 소송하지 않고 집행으로 넘어갑니다.
6변호사가 하는 일과 비용
- 계약 종료 사유와 통지가 유효한지 검토하고, 부족하면 통지를 다시 합니다.
- 점유이전금지가처분을 신청하고 집행에 동행합니다.
- 인도받을 부분을 특정해 소장을 쓰고, 밀린 차임 등 금전 청구를 함께 냅니다.
- 갱신·보증금 정산·비용 상환 주장에 반박하는 서면을 내고 기일에 출석합니다.
- 조정에서 이사 날짜와 정산 조건을 협의합니다.
- 판결 뒤 인도 집행 신청과 집행 비용 청구를 진행합니다.
비용은 주택인지 상가인지, 임차인이 다투는 정도, 가처분과 강제집행까지 맡는지에 따라 달라집니다. 금액은 상담에서 범위를 확인한 뒤 안내합니다. 법원에 내는 인지대와 송달료, 가처분 담보 비용, 집행 비용은 이와 별도입니다. 대전에서 명도소송을 준비하신다면 상담에 계약서와 차임 입금 내역을 가지고 오십시오.
7자주 묻는 질문
월세가 몇 달 밀려야 명도소송을 할 수 있나요?
주택은 밀린 차임이 2기분에 이르면, 상가는 3기분에 이르면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 연달아 밀린 것이 아니어도 밀린 금액의 합계가 그 액수에 이르면 됩니다. 해지한다는 뜻이 임차인에게 도달해야 하므로 통지한 자료를 남겨야 합니다.
점유이전금지가처분은 꼭 해야 하나요?
대부분 해 두는 것이 안전합니다. 소송 중에 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면, 임차인을 상대로 받은 판결로는 새 점유자를 내보낼 수 없어 소송을 다시 해야 할 수 있습니다. 가처분을 해 두면 그 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게도 집행할 수 있습니다.
판결을 받으면 제가 직접 짐을 빼도 되나요?
안 됩니다. 판결이 있어도 인도 집행은 법원 집행관만 할 수 있습니다. 임대인이 직접 문을 열고 들어가거나 짐을 옮기면 형사 책임과 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 집행관에게 강제집행을 신청하는 절차를 밟아야 합니다.
보증금을 돌려주지 않은 상태에서도 명도소송을 낼 수 있나요?
낼 수 있습니다. 다만 보증금에서 밀린 차임 등을 뺀 나머지가 있으면, 법원은 보통 그 돈을 받는 것과 동시에 건물을 넘겨주라고 판결합니다. 밀린 차임이 보증금을 넘으면 넘는 금액을 함께 청구합니다.