대전 부동산경매신청은 돈을 받지 못한 채권자가 법원에 채무자의 토지나 건물을 매각해 달라고 신청하고 그 매각대금에서 배당을 받는 절차입니다. 판결을 받았거나 근저당권을 설정해 두었는데도 변제를 받지 못한 분을 위한 안내입니다.
경매는 신청한다고 반드시 돈을 받는 절차가 아닙니다. 앞선 권리가 많으면 비용만 들 수 있어, 신청 전에 받을 금액이 있는지부터 따져 봅니다.
1부동산경매신청이 필요한 경우
- 판결이나 지급명령이 확정됐는데 채무자가 부동산을 가진 채 갚지 않는 경우
- 근저당권을 설정하고 돈을 빌려줬는데 이자와 원금을 갚지 않는 경우
- 부동산가압류를 해 둔 뒤 본안 소송에서 이긴 경우
- 전세보증금을 돌려받지 못해 판결을 받은 세입자인 경우
경매는 두 가지로 나뉩니다.
| 구분 | 강제경매 | 임의경매(담보권 실행 경매) |
|---|---|---|
| 신청 근거 | 판결, 지급명령, 공정증서 등 집행권원 | 근저당권, 전세권 등 담보권 |
| 판결 필요 여부 | 필요 | 불필요. 담보권이 있다는 서류를 냄 |
| 대상 부동산 | 채무자 명의의 부동산 | 담보로 잡은 그 부동산 |
| 배당 순위 | 일반 채권자로서 앞선 담보권 다음 | 담보권 설정 순위에 따름 |
| 채무자가 다투는 방법 | 청구이의의 소 등 | 개시결정에 대한 이의에서 담보권이 없거나 소멸했다고 주장 가능 |
2부동산경매신청 절차와 기한
관련 조문 민사집행법
- 부동산 경매는 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 맡습니다(제79조).
- 신청하는 채권자는 집행에 필요한 비용을 미리 내야 합니다(제18조). 집행비용은 매각대금에서 우선해 돌려받습니다(제53조).
- 법원은 경매개시결정을 하면서 부동산의 압류를 명하고 등기부에 그 사실을 적게 합니다(제83조, 제94조).
- 법원은 배당요구를 할 수 있는 마지막 날을 정해 공고합니다(제84조).
- 남을 가망이 없으면 법원이 압류채권자에게 통지하고, 통지를 받은 날부터 1주 안에 매수신청과 보증 제공이 없으면 경매를 취소합니다(제102조).
- 담보권 실행을 위한 경매는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 내어 신청합니다(제264조).
- 신청과 비용 예납
- 경매개시결정: 법원이 등기소에 압류 등기를 촉탁하고 채무자에게 결정을 보냅니다.
- 배당요구 기간과 조사: 다른 채권자들이 채권을 신고하고, 집행관의 현황조사와 감정평가가 진행됩니다.
- 매각기일: 입찰을 받습니다. 사려는 사람이 없으면 가격을 낮춰 다시 진행합니다.
- 매각허가와 대금 납부
- 배당기일: 법원이 배당표를 만들어 순위에 따라 나눠 줍니다.
배당표에 이의가 있으면 배당기일에 출석해 말해야 하고, 그 뒤 정해진 기간 안에 배당이의 소송을 내야 합니다.
3부동산경매신청 준비 서류
- 강제경매: 집행권원 정본, 집행문, 송달증명원 등
- 임의경매: 근저당권설정계약서, 근저당권이 적힌 등기사항증명서
- 부동산 등기사항증명서(토지, 건물 각각)
- 채무자와 소유자의 주소 자료
- 청구 금액 계산서(원금, 이자, 지연손해금과 이미 받은 금액)
- 부동산 목록
- 가압류를 했다면 가압류 결정문
4대전 부동산경매신청 법원과 진행
대전에서는 채무자가 어디에 사는지가 아니라 부동산이 어디에 있는지가 기준입니다. 대전에 있는 아파트나 상가, 토지는 대전지방법원에 부동산경매신청을 합니다. 채무자가 가까이 살더라도 부동산이 충남의 다른 시·군에 있으면 그 지역을 맡는 지원에 신청해야 하므로 등기사항증명서의 소재지를 먼저 확인합니다.
신청 뒤에는 보정 명령, 비용 추가 납부 통지, 무잉여 통지처럼 기한이 짧은 서류가 올 수 있습니다. 사무소가 법원 정문 앞에 있어 서류를 받는 대로 대응합니다.
5무잉여 취소 위험과 채무자 쪽 대응
무잉여란. 부동산이 팔려도 앞선 권리와 비용을 빼면 신청한 채권자에게 돌아갈 돈이 없는 상태입니다. 이 경우 법원은 경매를 취소할 수 있고, 그때까지 든 비용은 돌려받기 어렵습니다. 신청 전에 다음을 확인합니다.
- 등기부에 먼저 설정된 근저당권의 금액
- 세입자가 있는지, 보증금이 얼마인지
- 밀린 세금 때문에 한 압류가 있는지
- 비슷한 부동산의 최근 시세와 경매 매각 사례
가압류를 해 두었더라도 먼저 변제받을 권리는 없습니다. 같은 순위의 채권자들과는 금액에 비례해 나눠 받습니다.
채무자 쪽이라면. 경매개시결정을 받았을 때 할 수 있는 일은 이렇습니다.
- 빚을 갚고 채권자에게 경매 취하를 요청합니다. 입찰이 이루어진 뒤에는 매수인의 동의가 필요할 수 있어 서둘러야 합니다.
- 이미 갚은 빚이거나 금액이 잘못됐다면 강제경매에는 청구이의의 소와 집행정지 신청으로, 임의경매에는 개시결정에 대한 이의로 다툽니다.
- 빚이 여러 곳이라 갚기 어렵다면 회생·파산 절차로 경매를 멈출 수 있는지 검토합니다.
부동산이 없거나 실익이 없다면 예금·급여를 대상으로 하는 대전 채권압류추심이 더 빠를 수 있습니다. 두 절차를 함께 진행할 수도 있습니다.
6변호사가 하는 일과 비용
변호사 최우석은 등기부와 시세를 보고 배당받을 금액이 있는지부터 검토합니다. 이어서 신청서 작성과 비용 예납, 보정 대응, 배당요구와 채권계산서 제출, 배당기일 출석, 배당이의 소송을 맡습니다. 다른 사람이 신청한 경매에서 배당을 받아야 하는 채권자나, 경매를 당한 채무자의 대응도 맡습니다. 아직 판결이 없다면 대여금소송 같은 본안 절차부터 시작합니다.
비용은 청구 금액과 부동산의 수, 배당 다툼까지 가는지에 따라 달라 상담에서 안내합니다. 법원에 미리 내는 집행비용과 등기 촉탁에 드는 세금은 따로 듭니다. 문의는 상담에서 하실 수 있습니다.
7자주 묻는 질문
부동산경매신청을 하려면 꼭 판결이 있어야 하나요?
근저당권이나 전세권 같은 담보권이 있으면 판결 없이 임의경매를 신청할 수 있습니다. 담보권이 없는 일반 채권자는 판결, 확정된 지급명령, 공정증서 같은 집행권원이 있어야 강제경매를 신청할 수 있습니다. 가압류만으로는 신청할 수 없습니다.
경매를 신청할 때 비용을 먼저 내야 하나요?
네. 신청할 때 감정료, 현황조사 수수료, 신문 공고료, 매각 수수료 등에 쓰일 비용을 법원에 미리 냅니다. 이 비용은 부동산이 매각되면 매각대금에서 가장 먼저 돌려받습니다. 금액은 청구 금액과 부동산에 따라 달라 신청 전에 계산해 안내합니다.
경매를 신청했는데 취소될 수도 있나요?
있습니다. 신청한 채권자보다 앞선 근저당권 등의 금액과 절차 비용을 빼면 남는 것이 없다고 법원이 판단하면 그 사실을 통지합니다. 통지를 받은 날부터 1주 안에 정해진 조치를 하지 않으면 경매가 취소됩니다. 그래서 신청 전에 등기부와 시세를 보고 배당받을 금액이 있는지 따져야 합니다.
경매를 신청하면 돈을 받기까지 얼마나 걸리나요?
정해진 기간은 없습니다. 감정과 현황조사, 배당요구 기간을 거쳐 매각기일이 잡히고, 사려는 사람이 없으면 가격을 낮춰 다시 진행하기 때문입니다. 이해관계인의 이의나 채무자의 회생 신청이 있으면 더 늦어질 수 있습니다. 예상 일정은 사건을 보고 상담에서 설명드립니다.