대전 부동산가압류는 받을 돈이 있는 사람이 판결을 받기 전에 채무자의 토지나 건물을 팔거나 담보로 잡히지 못하도록 법원 결정으로 묶어 두는 절차입니다. 소송에서 이겨도 그 사이 재산이 없어질까 걱정되는 분, 반대로 자신의 부동산에 가압류 등기가 된 분을 위한 안내입니다.
법률사무소 태평FM에서는 변호사 최우석이 상담부터 사건 종료까지 직접 맡습니다.
1부동산가압류가 필요한 경우
- 채무자 재산이 사실상 집이나 토지 한 곳뿐인 경우
- 채무자가 부동산을 매물로 내놓았거나 추가로 담보를 잡히려는 경우
- 다른 채권자들이 먼저 움직이기 시작한 경우
- 소송이 길어질 것으로 보이는 경우
법원은 두 가지를 봅니다. 하나는 받을 돈(금전채권)이 실제로 있다는 점이고, 다른 하나는 지금 묶어 두지 않으면 나중에 집행하기 어렵다는 사정(보전의 필요성)입니다. 둘 다 서류로 소명해야 합니다.
2부동산가압류 절차와 기한
관련 조문 민사집행법
- 가압류는 금전채권의 집행을 보전하기 위한 것이고(제276조), 그대로 두면 집행이 어려워질 염려가 있어야 합니다(제277조).
- 관할은 가압류할 부동산이 있는 곳의 지방법원 또는 본안 소송을 맡을 법원입니다(제278조).
- 법원은 담보를 내게 하고 가압류를 명할 수 있습니다(제280조).
- 부동산가압류는 등기부에 가압류 사실을 적는 방법으로 집행하고, 등기는 법원이 촉탁합니다(제293조).
- 채무자가 신청하면 법원은 채권자에게 2주 이상의 기간을 정해 본안 소송을 내고 그 증명 서류를 제출하라고 명합니다. 내지 않으면 가압류가 취소됩니다(제287조).
- 가압류 집행 후 3년 동안 본안 소송을 내지 않으면 채무자가 취소를 신청할 수 있습니다(제288조).
- 등기부 확인: 소유자가 채무자 본인인지, 먼저 설정된 근저당권이 얼마인지 봅니다.
- 신청: 신청서, 채권을 소명하는 자료, 가압류신청 진술서를 법원에 냅니다. 채무자에게 미리 알리지 않고 서면으로 심리하는 것이 보통입니다.
- 담보 제공: 법원이 정한 금액을 공탁하거나 보증보험증권을 냅니다.
- 결정과 등기: 법원이 결정을 하고 등기소에 등기를 촉탁합니다.
- 본안: 소송이나 지급명령으로 판결 등을 받습니다.
- 강제경매: 판결을 받은 뒤 경매를 신청합니다.
3준비 서류와 소명 자료
- 가압류할 부동산의 등기사항증명서(토지와 건물 각각)
- 채권을 보여 주는 자료: 차용증, 계약서, 이체 내역, 세금계산서, 거래명세서
- 갚으라고 요구한 기록: 내용증명, 문자
- 채무자의 주소 자료, 법인이면 법인 등기사항증명서
- 가압류신청 진술서: 채권의 내용, 다른 재산 유무, 같은 채권으로 한 다른 보전처분이나 소송이 있는지를 적습니다
- 처분 우려를 보여 주는 자료: 매물 광고, 채무자의 말이 담긴 대화
진술서에 사실과 다른 내용을 적으면 신청이 받아들여지지 않을 수 있으므로 아는 대로 정확히 적습니다.
4대전 부동산가압류 신청 법원
대전에서는 가압류할 부동산이 대전에 있으면 대전지방법원에 부동산가압류를 신청할 수 있습니다. 부동산이 다른 지역에 있어도 본안 소송을 대전지방법원에 낼 수 있는 사건이면 대전에서 신청할 수 있습니다. 부동산이 충남의 다른 시·군에 있으면 그 지역 지원이 맡을 수 있으니 등기사항증명서의 소재지를 먼저 확인합니다.
신청 뒤 보정 명령이나 담보 제공 명령이 나오면 법원 정문 앞 사무소에서 바로 대응합니다.
5부동산가압류를 당한 쪽의 대응
| 방법 | 내용 | 맞는 경우 |
|---|---|---|
| 해방공탁 | 가압류 결정에 적힌 금액을 금전으로 공탁하고 집행 취소를 신청(제282조, 제299조) | 부동산을 급히 팔거나 대출을 받아야 할 때 |
| 이의신청 | 채권이 없거나 가압류할 필요가 없다고 다투는 절차(제283조) | 빚 자체가 없거나 이미 갚았을 때 |
| 본안 제소명령 신청 | 채권자에게 기간 안에 소송을 내라고 명하게 함(제287조) | 채권자가 가압류만 해 두고 소송을 미룰 때 |
| 취소 신청 | 사정이 바뀌었거나 3년간 본안 소송이 없을 때(제288조) | 변제했거나 오래 방치된 가압류 |
해방공탁을 해도 다툼이 끝나는 것은 아닙니다. 가압류의 효력이 부동산에서 공탁금으로 옮겨 갈 뿐이므로, 채권 자체는 본안 소송에서 따로 다퉈야 합니다.
채권자도 알아 둘 점이 있습니다. 가압류 뒤에 채무자가 부동산을 팔거나 근저당권을 설정해도 가압류한 채권자에게는 그 효력을 주장하지 못합니다. 하지만 가압류에는 먼저 변제받을 권리가 없습니다. 또 본안 소송에서 지면 부당한 가압류로 채무자가 입은 손해를 배상해야 할 수 있습니다.
가압류는 소멸시효를 중단시키는 사유이기도 합니다(민법 제168조). 그렇다고 가압류만 해 두고 소송을 미루면 제소명령이나 3년 경과로 취소될 수 있습니다.
6변호사가 하는 일과 비용
변호사 최우석은 등기부를 보고 가압류의 실익이 있는지부터 판단합니다. 이어서 신청서와 진술서 작성, 소명 자료 정리, 담보 제공, 본안 소송, 판결 후 경매 신청까지 진행합니다. 가압류를 당한 분에게는 이의신청, 제소명령 신청, 해방공탁 가운데 사정에 맞는 방법을 정해 진행합니다.
비용은 청구 금액과 맡는 범위(가압류만, 본안 소송까지)에 따라 달라 상담에서 안내합니다. 법원에 내는 인지대·송달료, 등기 촉탁에 드는 세금과 수수료, 담보 비용은 따로 듭니다. 본안으로 이어질 소송은 대여금소송 안내를, 예금이나 급여를 묶는 방법은 채권가압류 안내를 참고하십시오. 문의는 상담에서 하실 수 있습니다.
7자주 묻는 질문
부동산가압류를 하면 바로 경매에 넘길 수 있나요?
아닙니다. 가압류는 처분을 막아 두는 데 그치고, 그것만으로 경매를 신청할 수는 없습니다. 소송이나 지급명령으로 판결 등 집행권원을 얻은 뒤에 강제경매를 신청해야 합니다. 가압류는 그때까지 부동산이 다른 사람에게 넘어가도 집행할 수 있게 해 두는 준비 단계입니다.
부동산가압류 담보는 얼마나 내야 하나요?
담보 금액은 법원이 청구 금액과 사건 내용을 보고 정합니다. 현금을 공탁하는 방법과 보증보험증권을 내는 방법이 있고, 어느 방법을 허용할지도 법원이 정합니다. 담보는 가압류가 잘못된 것으로 밝혀졌을 때 채무자가 입을 손해에 대비한 것이며, 사건이 끝나면 절차를 밟아 돌려받습니다.
내 부동산에 가압류가 들어왔습니다. 어떻게 풀 수 있나요?
방법은 여러 가지입니다. 가압류 결정에 적힌 금액을 공탁하면 집행을 취소받을 수 있고(해방공탁), 채권 자체가 없거나 가압류할 필요가 없다면 이의신청을 합니다. 채권자가 소송을 내지 않고 있다면 법원에 본안 제소명령을 신청할 수 있습니다. 어느 방법이 맞는지는 채권이 실제로 있는지에 따라 달라집니다.
가압류를 해 두면 다른 채권자보다 먼저 받나요?
그렇지 않습니다. 가압류에는 먼저 변제받을 권리가 없습니다. 부동산이 경매되면 가압류보다 먼저 설정된 근저당권이 우선하고, 다른 일반 채권자와는 채권액에 비례해 나눠 받습니다. 그래서 신청 전에 등기부에서 선순위 권리를 확인해 실익이 있는지 따져야 합니다.